„Zwyczajne zasiedzenie” nieruchomości nie jest sprawą skomplikowaną. Zgodnie z kodeksem cywilnym zasiedzieć nieruchomość tj. nabyć jej własność może osoba niebędąca jej właścicielem, która posiadała tą nieruchomość – jako posiadacz samoistny – nieprzerwanie od 20 lub 30 lat.
Co jednak w sytuacji, gdy jesteśmy właścicielami nieruchomości, a dokładniej współwłaścicielami w pewnej części ułamkowej? Czy można zasiedzieć pozostałe udziały w nieruchomości tak, aby ostatecznie zostać jedynym jej właścicielem?
Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości
Orzecznictwo sądów powszechnych jak i Sądu Najwyższego wskazuje jednoznacznie, że dopuszczalne jest zasiedzenie udziałów we współwłasności. Przedmiotem nabycia własności przez zasiedzenie może być bowiem nie tylko nieruchomość gruntowa, ale również udział w prawie własności.
Współwłaściciel chcąc zasiedzieć udział innego współwłaściciela powinien udowodnić, że zmienił (a dokładniej – rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania i uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaściciela. Wymagane jest wyraźne zamanifestowanie woli zmiany władania, w sposób widoczny dla otoczenia, ale również a może przede wszystkim dla współwłaściciela. Manifestacja ta musi znaleźć odzwierciedlenie w materiale dowodowym.
Przykłady świadczące o zasiedzeniu udziałów współwłaścicieli
Nie ma przepisów, które określałyby wprost okoliczności, które mogłyby powodować zasiedzenie pozostałych udziałów. Orzeczenia wskazują jednak, że o posiadaniu w zakresie udziału innego współwłaściciela świadczą m.in.:
- wyłączne korzystanie z budynku mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości,
- decydowanie co do zakresu i sposobu korzystania z nieruchomości bez zwracania się o zgodę do współwłaścicieli,
- pokrywanie w całości np. podatku od nieruchomości, ubezpieczenia itd.
- dokonywanie nakładów na nieruchomość tj. remonty itd. o znacznych rozmiarach, bez konsultacji i uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli,
- zachowywanie się jak właściciel nieruchomości wobec innych osób (zarówno pozostałych współwłaścicieli, jak i osób trzecich).
W praktyce udowodnienie samoistnego posiadania całej nieruchomości nie jest takie proste. Pewną trudność powoduje art. 206 k.c.
Art. 206 k.c. „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.
Powyższe wskazuje, że tak naprawdę każdy współwłaściciel może korzystać z całej nieruchomości. Korzystanie z nieruchomości w całości nie może jednak automatycznie prowadzić do zasiedzenia pozostałych udziałów przez jednego ze współwłaścicieli. Często ciężko jest wychwycić, kiedy nadal współwłaściciel korzysta z nieruchomości – bo ma takie prawo, a kiedy już posiada w całości wyłącznie dla siebie z wyłączeniem innych współwłaścicieli.
Orzecznictwo
Na temat przesłanek zasiedzenia udziału we współwłasności wypowiedział się m. in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 grudnia 2019 r. sygn. III CSK 101/19.
„W sprawie o zasiedzenie udziału we współwłasności dążący do zasiedzenia współwłaściciel musi wykazać, iż rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia wynikającego z art. 206 k.c. oraz że w dostatecznie wyraźny sposób uzewnętrznił tę zmianę w stosunku do współwłaściciela, do którego udział ten należał. Dotyczy to wszystkich współwłaścicieli, których udziały mają podlegać zasiedzeniu, i że zasiedzenie każdego z udziałów może w tym względzie podlegać odrębnej ocenie”.
„O samoistnym posiadaniu współwłaściciela nie przesądza samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich, pobieranie pożytków czy też ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości, w tym wykonywanie remontów zmierzających do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym. Fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo, bowiem jest to uprawnienie współwłaścicieli, a nie obowiązek”.
„Pobieranie przez współwłaściciela wszystkich przychodów z nieruchomości oraz pokrywanie samodzielnie wszystkich wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością (bez udziału pozostałych współwłaścicieli) nie przesądza samoistności posiadania współwłaściciela, gdyż wierzytelność z tytułu czynszu najmu, podobnie jak i inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, wchodzi do zasobu wspólnych dochodów, z których pokrywane są wydatki”.
„O wykroczeniu poza uprawnienia współwłaścicielskie świadczy natomiast np. samodzielne podjęcie przez posiadającego współwłaściciela decyzji o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności”.
Podsumowanie
Reasumując, zasiedzenie udziałów we współwłasności nieruchomości jest prawnie dozwolone, ale w praktyce dość skomplikowane. Każda sprawa wymaga oddzielnej analizy w celu oszacowania szans pozytywnego zakończenia.
Zapraszam na konsultacje prawne: porada prawna online
RADCA PRAWNY / ADWOKAT KOŚCIELNY KANCELARIA PRAWNA LUBLIN SŁAWIN
