Czy masz tak jak ja wrażenie, że życie się ostatnio jakby zatrzymało? Z dnia na dzień obudziliśmy się w całkiem nowej rzeczywistości. W rzeczywistości, która jest pełna pytań, a która nie daje pewnych odpowiedzi. Co będzie dalej? Czy wszystko wróci do normy? Z pewnością jednym z kluczowych skutków pandemii, z którą zmagamy się w Polsce od marca 2020 r. jest spowolnienie życia gospodarczego. Pracownicy oraz pracodawcy z różnych branż już dziś odczuwają negatywne następstwa COVID-19. Wielu z nich w jednej chwili utraciło swoje źródło dochodu. -> Obniżenie czynszu lokalu użytkowego z powodu koronawirusa (COVID-19).
Co w zaistniałej sytuacji może zrobić przedsiębiorca wynajmujący lokal użytkowy?
1. Przede wszystkim naszą sytuację należy zacząć analizować od przejrzenia umowy najmu. Może się bowiem okazać, że zawiera ona postanowienia dotyczące tzw. „siły wyższej”.
Doktryna jak i orzecznictwo wskazują, że siłą wyższą jest zdarzenie: 1) zewnętrzne; 2) niemożliwe (lub prawie niemożliwe) do przewidzenia; 3) którego skutkom nie można zapobiec. Mając na uwadze powyższe przykładami siły wyższej są m.in. zdarzenia związane z działaniami sił przyrody np. powodzie, pożary, trzęsienia ziemi czy właśnie epidemie, jak również działania polityczne np. zakazy importu i eksportu czy blokady granic i portów.
Najemcy którzy posiadają w umowach najmu postanowienia w zakresie siły wyższej mogą żądać na ich podstawie zwolnienia z czynszu na czas trwania ograniczeń w handlu.
2. W innych przypadkach niż wskazany w pkt. 1 również nie pozostajemy bezradni.
Co do zasady samo zawieszenie wykonywania działalności i problemy finansowe najemcy nie zwalniają go oczywiście z obowiązku zapłaty umownego czynszu. Jedna z głównych zasad prawnych głosi bowiem, że „umów należy dotrzymywać”. Polskie ustawodawstwo przewiduje jednak sytuacje „tzw. nadzwyczajnych zmian stosunków” czyli takich które zdarzają się niezwykle rzadko. Do powyższych możemy zaliczyć dla przykładu klęski żywiołowe, działania wojenne, czy właśnie epidemie.
Obniżenie czynszu zgodnie z art. 3571 § 1 k.c. na skutek nadzwyczajnych zmian stosunków, może mieć miejsce w sytuacji, gdy uiszczenie czynszu w wysokości ustalonej w umowie wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami lub groziłoby jednej ze stron rażącą stratą. W dzisiejszych okolicznościach mamy niewątpliwie do czynienia z sytuacją zagrożenia wystąpienia rażącej straty po stronie najemcy ze względu na chociażby konieczność płacenia czynszu za nieużywany lokal, który nie z jego winy nie przynosi żadnych dochodów, czego nie był w stanie przewidzieć w momencie zawierania umowy.
Podstawa prawna:
Art. 3571. [Rebus sic stantibus] § 1 k.c.: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”.
Co w przypadku, gdy wynajmujący nie zgodzi się na obniżenie czynszu?
Pozostaje nam wtedy dochodzenie obniżenia czynszu lub też rozwiązania umowy najmu na drodze sądowej. Sąd oprócz rozważenia przesłanek „nadzwyczajnej zmiany stosunków” weźmie również pod uwagę interesy stron. W konsekwencji kierując się zasadami współżycia społecznego może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.
3. Regulacje w konkretnym mieście.
Dobrze jest także śledzić sytuację we własnym mieście i propozycje wysuwane przez lokalną władzę. W Lublinie np. program pomocowy dla lokalnych przedsiębiorców ma przewidywać czasowe zwolnienie z czynszu za lokale wynajmowane od miasta, czy możliwość odroczenia opłat czynszowych za lokale użytkowe wynajmowane od miasta oraz rozłożenie tej płatności na raty.
ZNAJDŹ NASZĄ KANCELARIĘ NA FB
Polecam: https://kancelariajezierska.pl/porada-online/
RADCA PRAWNY / ADWOKAT KOŚCIELNY KANCELARIA PRAWNA LUBLIN SŁAWIN
